A diez años de su debut en la Bolsa Mexicana de ValoresLa Bolsa Mexicana de Valores (BMV) es la principal bolsa de valores en México, responsable de la op... Más (BMV), Fibra MTY (BMV: FMTY14) celebra una trayectoria marcada por el crecimiento continuo. Se ha consolidado como un referente en el sector de fideicomisos de inversión en bienes raíces (FIBRAs) en México.

Su sólido enfoque en la alineación de incentivos con sus inversionistas, la adopción de las mejores prácticas de gobierno corporativo y su compromiso con la transparencia han sido elementos clave para su éxito.

A lo largo de esta década, Fibra MTY ha demostrado que su crecimiento no solo se mide en cifras, sino en la creación de valor sostenible, manteniendo su capacidad para innovar y adaptándose a las demandas del mercado. En este marco, se presentan los hitos más relevantes en su historia, que reflejan el impacto de su visión y estrategia a largo plazo.

Adquisiciones: Impulsando el Crecimiento Estratégico de Fibra MTY

El crecimiento de Fibra MTY ha sido impulsado por adquisiciones clave que han llevado el valor de su portafolio de propiedades de 200 millones de dólares en 2014 a 2,000 millones de dólares al cierre del tercer trimestre de 2024, un aumento de 10 veces.

La fibra ha mantenido un enfoque disciplinado, con una tasa de capitalización promedio histórica superior al 8%, ofreciendo a sus inversionistas rendimientos atractivos. Una de sus transacciones más relevantes fue la adquisición de Zeus, la segunda más grande del sector industrial en México en la última década, por 662 millones de dólares. Este movimiento estratégico incrementó la participación del sector industrial en los ingresos totales de la empresa de un 50% a casi el 80%, consolidando su enfoque en activos industriales de alta calidad.

Además de las adquisiciones, Fibra MTY ha tenido expansiones por más de 200,000 metros cuadrados en expansiones durante estos 10 años, reflejo de su capacidad de ejecución y visión a largo plazo. Este crecimiento sostenido también es posible gracias a la relación cercana que mantiene con sus inquilinos, un pilar fundamental de la empresa. Estas adquisiciones y expansiones han asegurado un flujo de ingresos estable y diversificado, consolidando a Fibra MTY como un referente en el sector inmobiliario mexicano.

Deuda: Una Gestión Prudente y Estructurada
La gestión de la deuda en Fibra MTY refleja una política financiera prudente y bien estructurada. La empresa ha mantenido consistentemente un apalancamiento entre 25% y 35% y una relación de deuda neta a UAFIDA entre 4x y 5x, utilizando una combinación equilibrada de deuda y capital para financiar su crecimiento.

Entre 2020 y 2021, Fibra MTY fue pionera en el mercado mexicano al convertirse en la primera FIBRA en emitir deuda bursátil en dólares dentro de este mercado, por un monto de hasta 215 millones de dólares. Este hito no solo destacó su capacidad innovadora en la estructuración de financiamiento, sino que también se convirtió en la única FIBRA con una deuda totalmente libre de garantías.

Actualmente, Fibra MTY cuenta con una calificación global de BBB- otorgada por Fitch Ratings, un reflejo de su sólida posición financiera y manejo disciplinado de sus pasivos. Toda su deuda está denominada en dólares, alineada estratégicamente con la generación de ingresos de su portafolio, y la inmensa mayoría se encuentra contratada a tasa fija, lo que mitiga los riesgos asociados con fluctuaciones en las tasas de interés y asegura mayor previsibilidad en sus costos financieros.

Este enfoque prudente y estratégico en la gestión de deuda ha sido clave para respaldar el crecimiento sostenido de la fibra, permitiéndole mantener un balance sólido mientras continúa invirtiendo en oportunidades de expansión y fortalecimiento de su portafolio.

Emisiones de Capital: Un Pilar del Crecimiento de Fibra MTY
Desde su oferta pública inicial (OPI) en diciembre de 2014, Fibra MTY ha demostrado ser una de las emisoras más dinámicas en México. Con siete emisiones de capital, incluyendo su OPI, dos suscripciones y una colocación internacional, Fibra MTY ha recaudado aproximadamente 28 mil millones de pesos y se ha consolidado como la emisora más recurrente de México en los últimos 10 años. Todas estas emisiones han sido sobre suscritas, lo que refleja la confianza del mercado en la sólida estrategia y desempeño de la fibra. Estas emisiones de capital han sido clave para fortalecer la posición de Fibra MTY como líder en el sector, asegurando los recursos necesarios para financiar adquisiciones estratégicas y la mejora continua de su portafolio de propiedades.

ASGASG se refiere a los criterios Ambientales, Sociales y de Gobernanza utilizados para evaluar el impa... Más: Liderazgo en Cuidado del Medio Ambiente, Compromiso Social y Gobernanza
A partir de 2019, año en que estableció la ruta crítica para la mejora del desempeño sustentable, Fibra Mty ha alcanzado hitos significativos en materia de prácticas Ambientales, Sociales y de Gobernanza (ASG), con la visión de posicionarse como referente en la gestión sostenible del sector.

En el ámbito económico y de gobernanza, La compañía ha sido consistentemente reconocida por S&P Global, agencia líder en evaluación de estándares ASG a nivel mundial, como la FIBRA o REIT mexicana con la puntuación más alta en el criterio de gobierno corporativo en su Evaluación de Sustentabilidad Corporativa CSA, así como la calificación más alta en la Dimensión Económica y de Gobernanza entre las FIBRAs evaluadas en el año 2023.

Adicionalmente, en 2023 y 2024, 50/50 Women on Boards, organización  internacional sin fines de lucro que busca impulsar la inclusión de mujeres en consejos de administración, reconoció a Fibra Mty como una de las emisoras listados en el mercado de capitales en México con una mayor representación de mujeres miembros independientes en su Comité Técnico.

En la dimensión ambiental, Fibra Mty ha certificado 19 propiedades con clasificaciones LEED Silver y Gold, que representan más de 263,000 metros cuadrados de superficie.

Además, la compañía se ha adherido a la iniciativa Science-Based Targets, comprometiéndose a reducir sus emisiones de gases de efecto invernadero en línea con los objetivos climáticos globales, y mantiene el reconocimiento Green Lease Leader Silver (2022) y Gold (2023-2024) otorgado por el Instituto para la Transformación del Mercado (Institute for Market Transformation) y la Alianza de Mejores Edificios (Better Buildings Alliance), del Departamento de Energía de Estados Unidos, por integrar cláusulas de gestión ecológica en sus contratos de arrendamiento.

En materia social y de ciudadanía corporativa, Fibra Mty ha demostrado su profundo compromiso con el desarrollo social y sostenible de las comunidades donde tiene presencia, al beneficiar directa e indirectamente a casi seis millones de personas anualmente, en alianza con ONGs  en tres líneas estratégicas para proyectos de inversión social: bienestar, desarrollo y la salud; desarrollo sustentable y medio ambiente, así como prevención de contingencias ambientales y atención a situaciones emergentes; obteniendo el distintivo Empresa Socialmente Responsable otorgado por el Centro Mexicano para la FilantropíaLa filantropía es el acto de donar dinero, bienes, tiempo o esfuerzo para apoyar causas benéficas ... Más en 2023 y 2024, que la acredita como un ícono de valor  que se destaca y diferencia de otras  empresas que operan en México y América Latina.

Asimismo, iniciativas internas como la obtención de la certificación Great Place to Work® subrayan su enfoque para impulsar políticas y métodos que mejoran la calidad de vida de sus colaboradores. Estos logros destacan el enfoque innovador de Fibra Mty  y reafirman su misión de redefinir la rentabilidad inmobiliaria mediante la generación de valor económico, social y ambiental sostenible para todos sus grupos de interés​.

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Fibra MTY ha mantenido su posición como una de las FIBRAs más rentables del mercado gracias a su modelo de gestión integrada sin comisiones, lo que ha permitido alcanzar márgenes EBITDA de hasta el 84%, el más alto entre las FIBRAs industriales. La FIBRA también cuenta con el plazo promedio ponderado de arrendamiento más largo entre sus competidores, lo que ofrece flujos de efectivo estables y predecibles.

Desde su IPODescubre las IPO, su propósito en el crecimiento empresarial y la innovación, cómo se desarrolla ... Más, ha distribuido aproximadamente el 80% del valor inicial de sus certificados (12 pesos), mientras que su AFFO por certificado ha crecido cerca del 15%. Este desempeño, combinado con distribuciones mensuales de efectivo, ha generado rendimientos totales que superan a índices comparables.

Con una década de logros, Fibra MTY no solo ha transformado su portafolio, sino que también ha sentado un precedente de excelencia operativa, financiera y de sostenibilidad. Estos hitos reflejan un compromiso constante con la innovación, la rentabilidad y el liderazgo en el sector inmobiliario mexicano.