En los últimos años, la relocalización de empresas internacionales en otros territorios, un fenómeno conocido como nearshoring, está impulsando a mercados como el de México. ¿Sabías que es posible agregar exposición a este fenómeno en tu portafolio gracias a la inversión en FibrasLas Fibras, o Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, son instrumentos de inversión que permiten... Más? Sobre el tema, conversamos con Cesar Rubalcava, director de Relación con InversionistasExplora el Rol de los Inversionistas en los Mercados, desde individuos hasta instituciones, y cómo s... Más en Fibra Mty. Quien nos contó sobre el papel que desempeña este fideicomiso en acercar la inversión inmobiliaria al público inversionista de México.

¿Qué es la Fibra Mty y cómo se relaciona con los inversionistas mexicanos?

Los FideicomisosUn fideicomiso es un arreglo legal y financiero en el que una parte, el fideicomitente, entrega bien... Más de InversiónDescubre los Principios y Estrategias de Inversión, desde sus fundamentos hasta las diversas opcione... Más en Bienes Raíces (FIBRAs) son mecanismos que permiten al público inversionista acceder a portafolios de propiedades, que son adquiribles mediante Certificados Bursátiles, listados en la Bolsa de Valores, y que pueden ser adquiridos por los inversionistas a través de una casa de bolsa. En otras palabras, invertir en FIBRAs es un método para invertir en propiedades sin desembolsar grandes cantidades de dinero, mientras se tiene exposición a su revalorización con el tiempo, y al mismo tiempo, recibir distribuciones de efectivo de forma recurrente.

Fibra Mty (BMV:FMTY 14) fue emitida en 2014 con un valor aproximado de 130 millones de dólares, siendo el primero de su tipo fondeado por completo por inversionistas locales, mayormente Afores, recuerda Rubalcava. En contraste, otras FIBRAs emitidas hasta ese momento, fueron emitidos con capital nacional e internacional. Al cierre del primer trimestre del 2024 el valor de capitalización de Fibra Mty rondó los 1,700 millones de dólares (mdd), una cifra que es más de 10 veces la capitalización que tuvo hace una década en que se realizó su primera emisión, señala el entrevistado, principalmente por su capacidad de recurrir a los mercados de capitales de forma recurrente, lo cual les ha permitido incrementar el tamaño de su portafolio de inversión de forma considerable sin sacrificar la rentabilidad de sus inversionistas.

Rubalcava señaló que Fibra Mty es el FIBRA con mayor participación en redes sociales, que utiliza primordialmente para distribuir contenidos educativos. Esto tiene como objetivo que todos los inversionistas conozcan los indicadores de la empresa en un lenguaje accesible y puedan tomar decisiones de inversión más dirigidas. Cuando se publican los resultados, hay llamadas con inversionistas, además de una reunión virtual con el sector retail (minorista), en un sentido más coloquial. Las FIBRAs son la oportunidad de brindar a cualquier mexicano la oportunidad de invertir en el sector inmobiliario, apunta Rubalcava. En esta línea, aplaudió a las casas de Bolsa en sus esfuerzos por bajar los montos mínimos para abrir un contrato de inversión, que son claves para llevar las inversiones al público mexicano. Pero también reconoció la convicción de Fibra Mty como emisora bursátil para facilitar la democratización de las inversiones con el público inversionista.

¿Cómo Fibra Mty está enfrentando las altas tasas de interés y la inflación?

En relación con los desafíos actuales del mercado, como las elevadas tasas de interés, y una inflación que se resiste a retornar a sus objetivos, Rubalcava señaló que la inversión en instrumentos como los FIBRAs, ofrece una reducción a este tipo de indicadores económicos a la par de incrementar el patrimonio de sus inversiones. Esto lo logra debido a los fundamentales de los contratos de inversión, los cuales están en su inmensa mayoría ligados a la inflación, lo que implica que sus ingresos sean defensivos.

Sobre el tema de los intereses, Fibra Monterrey no mantiene más de 35% en deuda como porcentaje de activos, a fin de no estresar su balance y mantener suficiente flexibilidad financiera. Además, utiliza SWAPs de tasas de interés para convertir sus tasas de interés de variables a tasas fijas, lo que, aún en un contexto en el que las tasas de interés se han elevado a más del 11% en pesos, ha hecho que la tasa de endeudamiento que tiene la empresa no supere el 5% en dólares. La última deuda relevante adquirida por Fibra Monterrey se contrató en el primer trimestre del 2023, paralelo a la adquisición del Portafolio Zeus, misma que se posicionó como la segunda transacción industrial más relevante en el mercado en los últimos 30 años, señala Rubalcava.

Fibra Mty busca dar mayor peso al sector industrial en su portafolio

En 2023, FIBRA Monterrey adquirió el Portafolio Zeus, una cartera de 46 inmuebles valuadas en 700 millones de dólares aproximadamente, y enteramente industrial. Asimismo, la empresa levantó más de 1,000 mdd entre septiembre 2022 y marzo 2024 en el mercado bursátil, mismos que serían utilizados para adquirir propiedades industriales, entre ellas, el portafolio Zeus mencionado anteriormente.

La adquisición de este portafolio permitió un crecimiento de alrededor del 80% en el NOI de Fibra Mty en términos anualizados, e implicó que la composición de sus activos ya no estuviera entre 50% en el sector industrial y 50% en oficinas, sino que ahora es aproximadamente 75% industrial. A la postre de una mayor representación de la industria en el portafolio de Fibra Mty , la empresa tiene la intención de desinvertir su portafolio de oficinas, apuntó el entrevistado, haciendo énfasis en que lo harían de forma ordenada.

Si invierto en Fibra Mty, ¿estoy exponiendo mi portafolio al nearshoring?

Rubalcava comentó que una empresa como Fibra Mty se beneficia del nearshoring por el tipo de propiedades, que son industriales, por sus ubicaciones, mayormente en la franja fronteriza del norte de México, y por sus inquilinos, que son empresas dedicadas a la manufactura de exportación. Puntualmente, señala que más del 65% de los ingresos está en mercados del norte, Monterrey y Saltillo, los cuales son los mercados con mayor actividad a nearshoring de acuerdo con cifras de CBRE.

Sobre las actividades económicas de los inquilinos, Rubalcava explicó que sus inquilinos tienen una participación preponderante en el sector automotriz. Por otro lado, aclaró que también tienen propiedades que se rentan para logística, principalmente para procesos de cadena de suministro, pero que solo ascienden al 20% del valor del portafolio industrial.

La empresa tiene compromisos con sus inversionistas, como el conseguir ciertos flujos por cada título emitido al año. Junto al último reporte de resultados, se publicó una guía de resultados, el cual tuvo un incremento de casi 2% contra el resultado del 2023 a pesar de haber realizado una emisión de capital recientemente. De igual manera enfatizó que esa guía de resultados representa un rendimiento en efectivo por encima del 9% en dólares. Esto le ofrece al público inversionista la oportunidad de acceder al sector de bienes raíces con contratos dolarizados, a largo plazo, ligados a la inflación, y con una estructura de deuda sólida. “Fibra Mty ha demostrado su capacidad de crecer continuamente, manteniendo su nivel de rentabilidad, al mismo tiempo de que ofrece transparencia y honestidad por su excelencia en gobierno corporativo, mismo que ha sido galardonado como el mejor gobierno corporativo en el universo de las FIBRAs por S&P”, cierra César Rubalcava.

Vocero: César Rubalcava, Relación con Inversionistas de Fibra Mty

Por: Omar Raya, sociólogo, especialista en Historia del Pensamiento Económico y aficionado a los temas de finanzas personales