El sector inmobiliario es una de las principales palancas de crecimiento económico en México, aportando aproximadamente el 11% del PIBEl Producto Interno Bruto representa el valor total de todos los bienes y servicios finales producid... Más nacional e impulsando más de seis millones de empleos. Además de su impacto directo en la edificación y operación de inmuebles, su efecto multiplicador alcanza a sectores financieros, de materiales, tecnología y servicios. Esta condición lo convierte en un termómetro estructural del desarrollo económico y urbano del país.

Durante 2024, el mercado inmobiliario para adquisición de vivienda creció 9% a nivel nacional, aunque la vivienda nueva creció solo 1%, la usada incrementó 19%. Este contraste responde a factores como la disponibilidad de suelo, el aumento de costos de construcción y la búsqueda de mejor ubicación y conectividad. El precio por metro cuadrado, ajustado por inflación, aumentó 22% en cinco años, llegando hasta 65% en ciudades como Guadalajara y Monterrey. En ese contexto, la vivienda entre 2 y 5 millones de peso ha ganado protagonismo.

Lo usado como nueva norma

El 48% de las transacciones hipotecarias hoy se concentran en vivienda usada, tendencia que ha crecido sostenidamente los últimos cinco años. La vivienda usada resulta más atractiva por su ubicación estratégica, precios competitivos y mayor superficie. Esto no es exclusivo de México: en países como España y Chile, la vivienda usada también lidera por condiciones similares. El caso mexicano refleja una convergencia internacional hacia una mayor valorización del parque habitacional existente, impulsada por criterios de eficiencia, conectividad urbana y racionalidad financiera.

Impulso de la vivienda media

Este segmento representa cerca del 30% de las operaciones inmobiliarias del país. Su resiliencia ante entornos económicos adversos y su plusvalía anual promedio de doble digito en los últimos tres años, la han posicionado como una alternativa sólida. En ciudades como Querétaro, Guadalajara o Puebla, ha superado en absorción al segmento residencial alto, reflejando un cambio en las preferencias de compra. Este

comportamiento responde a un perfil de comprador predominante en zonas metropolitanas, con una edad promedio entre 30 y 40 años y un ingreso familiar mensual estimado entre 15,000 y 25,000 pesos, que prioriza la ubicación, funcionalidad y acceso a financiamiento.

Financiamiento: resiliencia y retos

Aunque las tasas hipotecarias han comenzado a descender hacia niveles cercanos al 10%, el comportamiento del financiamiento muestra señales contrastantes. En 2024, la colocación de hipotecas creció 10.2% en número de créditos y 2.7% en monto real respecto al año anterior, impulsada por el Infonavit, que incrementó su participación en 17.4%. En contraste, el crédito bancario registró una disminución del 6.9% en monto colocado y una caída de 4.2% en número de créditos, con una reducción del monto promedio del 6.8%.

Este cambio en la dinámica del crédito evidencia una mayor presencia de los organismos públicos frente a la banca comercial, particularmente en los segmentos de menor valor. La tendencia apunta a un fortalecimiento del crédito social como mecanismo para reactivar el acceso a vivienda en los sectores tradicional y popular, con políticas públicas orientadas a la producción asequible.

Además, el sistema hipotecario muestra una alta concentración geográfica. Seis entidades (CDMX, Jalisco, Nuevo León, Estado de México, Querétaro y Guanajuato) agrupan el 52.3% de los créditos nuevos, y el 53% del monto total colocado, lo cual limita el alcance del financiamiento en regiones menos dinámicas.

No obstante, uno de los puntos más relevantes es el comportamiento de la cartera hipotecaria. A pesar del entorno económico desafiante, el índice de morosidad se mantiene bajo: al cierre de 2024 fue de 2.8%, apenas 0.2 puntos porcentuales por encima del mínimo observado en abril de 2023 (2.6%).

Plusvalías y renta en zonas clave

Estados turísticos y fronterizos como Baja California Sur, Quintana Roo y Yucatán muestran plusvalías acumuladas superiores al 60% desde 2022.

En CDMX, los microsegmentos más dinámicos son las unidades entre 45 y 60 m², particularmente en renta. El crecimiento del trabajo remoto, la migración nacional e internacional y la llegada de más de 50,000 extranjeros en cinco años han elevado la demanda de arrendamiento, impactando los precios y las estrategias de inversión en zonas como Roma, Condesa y Polanco.

Producción y obra residencial

Durante 2024, el PIB de la construcción creció 2.7%, impulsado por el subsector de edificaciones residenciales que registró un avance del 6.9%. En contraste, la obra civil se contrajo 8.7% por la finalización de proyectos emblemáticos y un recorte superior al 20% en el presupuesto de obra pública. Pese a que la edificación mostró fortaleza, el valor bruto de construcción en este rubro cayó ligeramente (-0.1%), lo que sugiere un menor dinamismo en el volumen de obras iniciadas.

En vivienda, se registraron 161 mil nuevos inicios de obra (3.9% más que en 2023), con una clara orientación hacia el segmento de vivienda popular y tradicional: 72.8% de estos nuevos desarrollos tienen un valor menor a 1.2 millones de pesos. Este patrón refleja tanto las políticas públicas de fomento a la vivienda asequible como la dificultad de acceder a productos de mayor valor ante la presión inflacionaria y el estancamiento de los salarios reales.

Perspectivas: crecimiento con fundamentos

Las perspectivas para el mercado inmobiliario en 2025 son de crecimiento sostenido, impulsado por una demanda estructural que se mantiene elevada. México enfrenta un rezago habitacional estimado en 8.8 millones de viviendas, que incluye tanto la necesidad de nuevas unidades como la mejora de viviendas existentes. A esto se suma una dinámica poblacional que sigue generando presión sobre el mercado: cada año se conforman más de 750 mil nuevos hogares, mientras que la población urbana continúa creciendo por encima del 1.2% anual.

Factores como el aumento en el número de matrimonios, la prolongación de la vida independiente entre los jóvenes, la disminución del tamaño promedio de los hogares y la expansión de zonas metropolitanas están alimentando una demanda habitacional cada vez más diversa y compleja. Esta demanda no solo abarca distintas capacidades de pago, sino también nuevas preferencias en cuanto a ubicación, tamaño, servicios y esquemas de tenencia.

Ante este panorama, el mercado requiere enfoques más sofisticados para responder a las necesidades reales de la población. La diferenciación de productos, el uso de inteligencia de datos, la innovación en modelos financieros y la incorporación de tecnologías de análisis territorial son elementos clave para capitalizar las oportunidades emergentes.

En síntesis, 2025 se perfila como un año de consolidación para el sector inmobiliario. Su desempeño dependerá de la capacidad de los actores para adaptarse a un entorno cambiante, pero con una base sólida de crecimiento anclada en necesidades estructurales no resueltas.

Da clic para conocer más sobre la autora: Marisol-Becerra