Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son los vehículos de inversión cuyo negocio es invertir, arrendar, administrar y operar inmuebles de gran escala y de alta calidad, mismos que pueden pertenecer a sectores diversos de la economía, como lo es el industrial, de oficinas, plazas comerciales, hoteles, energía, telecomunicaciones, entre otros más.
El valor de una FIBRA se traduce en su capacidad de generar ingresos acrecientes por el mayor tiempo posible, es por ello que la ocupación de sus inmuebles (y la calidad de la ocupación) representa un tema muy relevante, pues nos indica el nivel de aprovechamiento de dichos activos en la generación de ingresos y esto, influye directamente en la distribución de efectivo que se realiza a los tenedores de los CBFIs. Por lo anterior, la Ocupación está representada por la letra O en nuestro acrónimo “ACREDITTAD O” explicado en el artículo anteriormente publicado “¿Qué factores afectan las distribuciones de efectivo de una FIBRA?“.
Primeramente, es importante definir el significado del Área Bruta Rentable (ABR o GLA por sus siglas en inglés) de una propiedad o portafolio. El ABR son los metros o pies cuadrados de un inmueble destinados a ser arrendados y que, por ende, generan un ingreso por renta. Un ejemplo sencillo de espacio que no es considerado ABR son las áreas comunes, tales como los jardines o vestíbulos.
Para medir el porcentaje de ocupación de un inmueble o portafolio, existen dos enfoques: La ocupación con base al ingreso o con base en el ABR. Ambos son útiles pero tienen funciones distintas; la ocupación medida por ingreso ayuda en tres aspectos primordiales i) para comparar y contrastar portafolios que pertenecen a diferentes sectores ii) poder medir la eficiencia de un portafolio diversificado (que tiene edificios de múltiples sectores) y iii) analizar el ingreso potencial que tiene un edificio o portafolio por su espacio vacante. Mientras que la ocupación por ABR es conveniente para analizar rápidamente portafolios del mismo sector. A continuación, detallamos cómo calcular ambos porcentajes de ocupación:
1.- Con base en el ingreso: Se calcula dividiendo el ingreso que actualmente genera el ABR ocupado de las propiedades entre ingreso que se generaría si el ABR estuviera arrendado al 100%. El denominador, es la suma de los ingresos del ABR ocupado y el ingreso potencial del ABR desocupado (el cual se calcula multiplicando el ABR desocupado por el precio de la renta en el mercado. El precio de mercado es publicado recurrentemente por los intermediarios (brokers) utilizando información de los contratos de arrendamiento firmados en el periodo más reciente).
2.- Con base en el ABR: Se calcula como la cantidad de metros o pies cuadrados que están arrendados entre el ABR total del inmueble o portafolio.
Asimismo, la calidad de la ocupación también es un factor importante para la capacidad de generar ingresos acrecientes. La calidad de la ocupación se mide por los siguientes aspectos:
- Tipo de Inquilino: Un inquilino con una estabilidad financiera, experiencia en su sector, y con un papel relevante en el mercado es lo ideal para abonar a la predictibilidad de flujos y reducir el riesgo de cartera.
- Renta por m2: por debajo/en línea/por encima de mercado, según las condiciones económicas, esto provee una lectura de qué sucedería con los ingresos del inmueble o portafolio, si todos los contratos de arrendamiento se renovaran a la fecha del análisis.
- Moneda del contrato: USD/MXN, aunque es preferible contar con una moneda fuerte como el dólar americano, es importante que la moneda del contrato de arrendamiento y la moneda de los ingresos del inquilino estén en armonía (Ej. si el inquilino fabrica y exporta y por ende sus ganancias están en USD, lo ideal sería pagar su renta en USD), de tal manera que se elimine el riesgo cambiario en caso de una devaluación.
- Derechos y Obligaciones del contrato: si bien estas varían mucho de contrato a contrato, un ejemplo recurrente de calidad en este rubro es el ajuste de la renta por inflación de manera anual, de tal manera que la renta se mantiene en términos reales.
- Plazo: En caso de cumplir con características favorables en los demás factores, un plazo largo del contrato de arrendamiento reduce el riesgo de comercialización y suma a la generación de flujos de efectivo predecibles.
En Fibra Mty buscamos mantener nuestros niveles de ocupación por encima de 90%, priorizando siempre la calidad de nuestros inquilinos y sus contratos de arrendamiento. Asimismo, buscamos el mayor aprovechamiento del ABR en beneficio de nuestros inversionistas. Al último reporte publicado, nuestros ingresos están mayormente dolarizados con un porcentaje que supera el 75%, con inquilinos de alta calidad crediticia y presencia a nivel internacional, y con un vencimiento promedio de contratos de arrendamiento de aproximadamente 5 años.
Por: César Rubalcava, CFA, CAIA y Abigail Pastelin
Finanzas Corporativas y Relación con Inversionistas de Fibra Mty
Contacto: crubalcava@fibramty.com
