Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son vehículos de inversión cuyo negocio consiste en invertir, arrendar, administrar y operar inmuebles de gran escala y de alta calidad, arrendando dichos espacios, mismos que pueden ser de sectores diversos de la economía, como lo es el industrial, de oficinas, plazas comerciales, hoteles, energía, telecomunicaciones, entre otros más.
Una FIBRA puede crecer su portafolio de propiedades mediante dos alternativas, 1) el desarrollo o construcción, o 2) mediante una transacción de compra-venta en el mercado (de las cuales hablamos en el artículo: “La Adquisición de propiedades en las FIBRAs”. Ambas alternativas tienen como objetivo incrementar el valor de la Compañía y, por consecuencia, el flujo de efectivo para los inversionistas.
En este articulo ahondaremos en el Desarrollo o construcción, el cual se encuentra representado en nuestro acrónimo “ACREDITTA D O” explicado en el artículo anteriormente publicado “¿Qué factores afectan las distribuciones de efectivo de una FIBRA?”
Cuando una FIBRA decide desarrollar una propiedad es porque considera que, a pesar del riesgo, cuenta con una rentabilidad mayor en comparación a adquirir una propiedad estabilizada y por ende tendrá un mayor beneficio en las distribuciones de efectivo para los inversionistas. Algunos de los riesgos inherentes en el desarrollo son:
- Ubicación y Permisos: Para contar con un proyecto exitoso, es necesario contar con un terreno bien ubicado y con condiciones adecuadas para desarrollar, asimismo, es necesario conseguir todos los permisos necesarios para cumplir con la regulación pertinente.
- Riesgo de construcción: dentro de este riesgo se encuentra i) el incremento en el precio de los materiales, mano de obra directa y costos indirectos, ii) posibles retrasos en la obra, así como iii) posibles errores técnicos a lo largo del proyecto.
- Riesgo de Comercialización: en caso de que sea un desarrollo especulativo (también conocido coloquialmente como “spec”), un desarrollo nuevo pudiera enfrentar un tiempo largo de espera para lograr su ocupación, reduciendo la rentabilidad del proyecto. Detallamos la diferencia entre desarrollos a continuación.
La diferencia principal es que el desarrollo Built-to-Suit se realiza a la medida de un inquilino que tiene requerimientos específicos para su inmueble; este tipo de desarrollos por lo general se dan en el sector industrial, hotelero y educativo. Por su naturaleza, los desarrollos BTS eliminan el riesgo de comercialización, ya que previo al desarrollo, se procura firmar un contrato de arrendamiento de largo plazo (Ej. 10 años) con una renta ligada al costo de la construcción. El riesgo de renovación del contrato de arrendamiento de un inmueble BTS está muy polarizado, por un lado, si el inmueble tiene muchas especificaciones adecuadas al inquilino se puede asumir que la probabilidad de renovar el contrato con este inquilino es muy alta, sin embargo, si el inquilino decide dejar el edificio, la complejidad de encontrar otro usuario es más alta.
El efecto en las distribuciones de efectivo por el desarrollo es que al inicio de la construcción las distribuciones bajarían al no contar con producto financiero (debido a la salida del dinero para realizar el desarrollo,) ni con ingresos por renta, sin embargo, una vez que comience el pago de la renta las distribuciones de efectivo idealmente aumentarían por encima de aquellas antes de iniciar el proyecto.
Vale la pena mencionar que existen FIBRAs con diferentes enfoques en el mercado, algunas combinan el desarrollo y las adquisiciones de edificios estabilizados y otras solo adquieren propiedades ya estabilizadas. Por su lado, hasta la fecha, Fibra Mty se ha enfocado únicamente en la adquisición de propiedades ya estabilizadas y en desarrollos BTS para sumar a la predictibilidad de flujos para los inversionistas.
Por: César Rubalcava, CFA, CAIA y Abigail Pastelin
Finanzas Corporativas y Relación con Inversionistas de Fibra Mty
Contacto: crubalcava@fibramty.com
