Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son los vehículos de inversión cuyo negocio es invertir, arrendar, administrar y operar inmuebles de gran escala y de alta calidad, mismos que pueden pertenecer a sectores diversos de la economía, tales como el industrial, de oficinas, plazas comerciales, hoteles, energía, telecomunicaciones, entre otros más.
Una FIBRA puede crecer su portafolio de propiedades mediante dos alternativas, 1) el desarrollo o construcción, o 2) mediante una transacción de compra-venta en el mercado. Ambas alternativas tienen como objetivo incrementar el valor de la Compañía y, por consecuencia, el flujo de efectivo para los inversionistas. A esto se conoce como una adquisición acreciente.
Como parte de la estrategia de crecimiento de las distribuciones de una FIBRA, hablaremos de una de las dos vías antes mencionadas: las Adquisiciones. Estas, están representadas en nuestro acrónimo “ACREDITT A DO” explicado en el artículo anteriormente publicado “¿Qué factores afectan las distribuciones de efectivo de una FIBRA?”
Cuando una FIBRA está evaluando realizar la adquisición de una propiedad de inversión, se consideran múltiples factores en el proceso de toma de decisiones, tales como:
- Tipo de inmueble: Es decir, el sector al que pertenece (Ej. Industrial u Oficinas), ya que de esto depende el nivel de rendimiento esperado del inmueble. Por mencionar un ejemplo, por lo general, el sector industrial tiende a tener contratos de arrendamiento de largo plazo y en dólares, lo que disminuye el riesgo y por ende la rentabilidad esperada en el largo plazo en comparación de otros sectores. Recordemos que, a mayor riesgo, mayor rendimiento.
- Ubicación del inmueble: La ubicación juega un papel vital para la toma de decisiones debido a su capacidad de generar flujo de una manera consistente y por su potencial de crecimiento en el largo plazo. Cuando una propiedad está ubicada en un corredor principal, aumenta la probabilidad de demanda por parte de los inquilinos, abonando a la predictibilidad de flujo de efectivo de la FIBRA y a una venta ágil de la propiedad en caso de ser necesario.
- Tasa de ocupación del inmueble: La tasa de ocupación es muy útil para realizar la proyección de las ventas y así calcular el valor de una propiedad. Es importante resaltar que la ocupación no lo es todo, debe observarse en conjunto con el comportamiento de la renta por metro cuadrado actual y proyectada, de tal manera de que los ingresos de las rentas sean de calidad.
- Contratos de renta existentes: La verdadera riqueza de todo activo es su capacidad de generar flujo de efectivo, por ende, la calidad de los contratos de arrendamiento se vuelve muy relevante. Para analizar su calidad y eficiencia, se debe considerar i) la moneda de pago de la renta (es importante que exista congruencia entre la moneda del contrato de arrendamiento con la de las ventas del inquilino para evitar riesgo cambiario), ii) que el precio de la renta por m2 esté de acuerdo al de mercado (puede estar por debajo o en línea pero cuando está por encima hay que ser cautelosos, pues los efectos de ello podrían ser momentáneos), iii) la calidad crediticia de los inquilinos de la propiedad, iv) el plazo de vencimiento del contrato de arrendamiento (mientras más largo sea su vencimiento existe una mayor predictibilidad de flujos) y v) los derechos y obligaciones de las partes.
- Edad del inmueble: Es importante considerar que un edificio con mayor edad requiere una mayor inversión en mantenimiento, sustitución de maquinaria y adecuaciones en la infraestructura, estas erogaciones tendrán un efecto importante en los flujos.
- Estrategia de salida: Al momento de adquirir es importante tener clara una estrategia de salida, ya sea la venta del inmueble o bien, dependiendo de la ubicación del inmueble, se debe considerar la posibilidad de una futura reconversión a un mayor y mejor uso (por ejemplo, reconvertir un inmueble industrial en uno de usos mixtos o, un edificio de oficinas reconvertirlo en vivienda).
Un ejemplo de reconversión es el caso del Distrito la Perla en Guadalajara, ubicación de nuestro edificio de oficinas “La Perla”, el cual solía ser un campus industrial de KODAK y donde se han comenzado a construir hoteles, centros comerciales, oficinas, parques y departamentos habitacionales, convirtiéndolo así, en una de las zonas más atractivas de la ciudad.
Los factores anteriormente explicados son determinantes en la elección de una propiedad de inversión, y la mayoría de estos se ven reflejados en la Tasa de Capitalización o Cap Rate por su definición en inglés; este indicador nos permite estimar y comparar la rentabilidad o el rendimiento potencial anual de un inmueble, y se obtiene al dividir el ION (Ingreso Operativo Neto del inmueble o NOI por sus siglas en inglés) de 12 meses entre el Costo de la Propiedad:
Para que la compra de un inmueble resulte acreciente para los flujos de efectivo hacia los inversionistas, el Cap Rate tiene que superar su costo de financiamiento. Mientras más alto sea la diferencia, más acreciente será la adquisición para las distribuciones.
Para evaluar la adquisición de una propiedad, Fibra Mty considera todos los factores mencionados anteriormente, poniendo principal atención en el costo de financiamiento, para que así, cada transacción se encuentre alineada a nuestra estrategia de crecimiento y resulte en flujos de efectivo acrecientes para los inversionistas. Debido a nuestras adquisiciones, desde la Oferta Pública Inicial hasta el 1T22, hemos incrementado nuestros activos 6.2x. Mientras que nuestro Ingreso Operativo Neto anual aumentó de Ps. 308 millones hasta Ps. 1,180 millones al comparar el 2021 contra el 2015 y nuestro Cap Rate ha oscilado entre 8.0% y 8.5%. Además, nuestras distribuciones trimestrales han incrementado más de un 30% si comparamos el último trimestre reportado (1T22) contra el primer trimestre completo de operaciones (1T15), esto es un reflejo de llevar a cabo adquisiciones acrecientes.
Por: César Rubalcava, CFA, CAIA y Abigail Pastelin
Finanzas Corporativas y Relación con Inversionistas de Fibra Mty
Contacto: crubalcava@fibramty.com
