Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son los vehículos de inversión cuyo negocio se centra en invertir, administrar, rentar y operar inmuebles de gran escala y de alta calidad, los cuales pueden pertenecer a diferentes giros de la economía, por ejemplo, el industrial, de oficinas, plazas comerciales, hoteles, energía, telecomunicaciones, entre otros. Una FIBRA, al igual que cualquier compañía, se ve impactada por los cambios en la tasa de interés de referencia realizados por el banco central de cada país. Siendo las tasas de interés una de las variables que afecta las distribuciones de las FIBRAs, se integró al acrónimo “ACREDIT T ADO”, explicado en el artículo anteriormente publicado “¿Qué factores afectan las distribuciones de efectivo de una FIBRA?”
Suponiendo que las tasas de interés incrementaron, las distribuciones de una FIBRA pueden ser impactadas por medio de las siguientes dos vías:
1.- Por los ingresos financieros: El incremento de las tasas puede producir mayores ingresos por intereses provenientes de las inversiones en valores gubernamentales que adquiere la FIBRA con su excedente de caja, generando así un rendimiento adicional para los tenedores de los CBFIs. Los excedentes en efectivo se pueden presentar por varias razones, dentro de ellas destacan: 1) las utilidades provenientes de la renta que aún no han sido distribuidas a los inversionistas y/o 2) el efectivo obtenido a través de i) algún crédito, ii) levantamiento de capital en el Mercado de Valores o iii) de la venta de un inmueble, que aún no ha sido utilizado para la adquisición de propiedades. El incremento en el ingreso financiero y, por ende, en las utilidades disponibles para distribuir, dependerían en gran medida del monto de estos excedentes (una buena forma de medirlo es ver el porcentaje de efectivo VS activos totales), aquí es importante mencionar que, para mantener el status de FIBRA, la caja no deberá exceder el 30% del valor de los activos totales.
2.- Por los gastos financieros: El efecto inmediato en las distribuciones de efectivo depende del nivel de exposición que tiene cada FIBRA a créditos dispuestos en tasa variable, un incremento de las tasas de referencia generaría un mayor pago de intereses, causando así un efecto negativo en las utilidades disponibles para las distribuciones de efectivo hacia los tenedores. El efecto de largo plazo tanto para deuda en tasa variable y tasa fija se refleja en los términos críticos de la negociación y contratación de nuevos créditos o en la sustitución de deuda próxima a vencer. Para mantener la consistencia, una buena forma de medir este riesgo es comparando el monto de la deuda vs los activos (también conocido como nivel de endeudamiento, Loan-To-Value “LTV” en inglés).
Estos impactos dependerán de la percepción del mercado para incrementar las distribuciones de efectivo por título en el largo plazo. Al momento de analizar los efectos de las tasas de interés en una FIBRA y en cualquier empresa, es importante identificar las causas de dichos movimientos para su revisión integral, por ejemplo, si el alza en la tasa de interés se deriva de un incremento en la actividad económica o en la inflación (como se menciona en este artículo) el incremento en ingresos puede más que compensar el incremento en el gasto financiero y por ende tener un efecto neto positivo.
Los riesgos mencionados anteriormente pueden ser gestionados para reducir su impacto negativo, por ejemplo, mantener niveles de deuda y efectivo prudentes o mantener la mayor parte de la deuda a tasa fija. Históricamente en Fibra Mty mantenemos un nivel de endeudamiento de 25-35%, con tasas mayormente fijas y a plazos largos (actualmente 81.1% y 5.7 años, respectivamente) y un nivel de efectivo de aproximadamente 5% de los activos.
Por: César Rubalcava, CFA, CAIA y Abigail Pastelin
Finanzas Corporativas y Relación con Inversionistas de Fibra Mty
Contacto: crubalcava@fibramty.com
