Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son los vehículos de inversión cuyo negocio se centra en invertir, administrar y operar inmuebles de gran escala y de alta calidad, los cuales pueden ser de diferentes giros, puesto que la figura de las FIBRAs tiene cabida en diversos sectores de la economía, como el industrial, de oficinas, plazas comerciales, hoteles, energía y telecomunicaciones, entre muchos otros más.
Una FIBRA, al igual que cualquier compañía, también se ve impactada por las fluctuaciones que ocurren en el Tipo de Cambio, el cual es un efecto que está representado por la primer letra T en nuestro acrónimo “ACREDI T TADO” explicado en el artículo anteriormente publicado “¿Qué factores afectan las distribuciones de efectivo de una FIBRA?”
Es importante destacar que la afectación del Tipo de Cambio en las distribuciones de efectivo de una FIBRA es por dos vías:
1.- En los ingresos: Esta depende en gran medida de la proporción de los ingresos que cada FIBRA tiene en moneda extranjera. Los factores para aumentar el porcentaje de ingresos en dólares son i) el sector al que pertenecen los edificios, ii) los corredores en donde estén ubicados geográficamente y iii) los inquilinos que tengan como clientes. Un ejemplo son las FIBRAs con portafolios de naves industriales arrendadas a empresas extranjeras o las FIBRAs con portafolios de oficinas en los principales corredores de las grandes ciudades las cuales las arrendan a empresas multinacionales, en ambos casos es común cobrar rentas dolarizadas. Un porcentaje alto de ingresos en dólares en una FIBRA es positivo para el inversionista dada la protección ante la posible devaluación de la moneda mexicana así como el acceso a financiamiento en moneda extranjera (la cual tiene una tasa de interés menor). Cabe resaltar que, actualmente, Fibra Mty cuenta con aproximadamente el 75% de nuestros ingresos en dólares.
2.- En los gastos: Aquellos gastos que sean en moneda extranjera también están sujetos a las fluctuaciones del Tipo de Cambio y la afectación depende de la proporción que estos representen en la estructura de gastos. Uno de los principales gastos en dólares que suelen tener las FIBRAs son los intereses de préstamos denominados en la misma moneda. Es importante remarcar que sólo las FIBRAs que tengan una proporción importante de sus ingresos denominados en dólares pueden obtener financiamiento en moneda extranjera, en caso contrario, estarían asumiendo un riesgo cambiario. Otro desembolso que comúnmente esta denominado en dólares son las inversiones adicionales (también conocidas como CAPEX).
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A manera de un ejemplo integral, en Fibra Mty por cada dólar que pagamos de intereses, recibimos entre 4 y 5 dólares de ingresos. Lo anterior significa que, si el peso se devalúa frente al dólar, las distribuciones de efectivo de Fibra Mty incrementarían, ofreciéndole a los inversionistas un producto verdaderamente defensivo.
Por César Rubalcava, CFA, CAIA
Finanzas Corporativas y Relación con Inversionistas de Fibra Mty
Contacto: crubalcava@fibramty.com
