Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son los vehículos de inversión cuyo negocio es invertir, administrar y operar inmuebles de gran escala y de alta calidad, mismos que pueden pertenecer a diferentes giros, por ejemplo, industrial, de oficinas, plazas comerciales, hoteles, energía y telecomunicaciones, entre otros más.
Este instrumento, cuenta con diversas ventajas, entre ellas, la distribución periódica de efectivo de por lo menos el 95% de su resultado fiscal, el cual se genera de las rentas generadas de los inmuebles. Siendo la Inflación una de las variables que afecta estas distribuciones, se decidió integrarla también como parte del acrónimo “ACRED I TTADO”, explicado en el artículo anteriormente publicado sobre los factores que afectan las distribuciones de efectivo de una FIBRA.
La Inflación es uno de los indicadores macroeconómicos más relevantes para tomar decisiones de inversión, muestra el aumento de los precios de los productos consumidos dentro de una economía, es decir, el costo de vida a lo largo del tiempo, por ende, los inversionistas deberían de buscar rendimientos superiores a la Inflación, también conocidos como rendimientos reales. En México, la Inflación es medida a través del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) generado por el INEGI; mientras que, en Estados Unidos por el Consumer Price Index (CPI) calculado por el Bureau of Labor Statistics.
Las FIBRAs se convierten en un instrumento defensivo en épocas inflacionarias debido a que sus contratos de arrendamiento cuentan con ajustes anuales ligados a la Inflación. Es decir que, manteniendo todo lo demás constante, las FIBRAs deberían de aumentar sus ingresos de renta en línea con este indicador.
Un indicador relevante para observar en las FIBRAs es el Lease spread, este compara la variación en el precio por m2 de renta de los contratos de arrendamiento renovados (o sustituidos) con respecto al de los contratos que vencieron en comparación con la inflación de los últimos 12 meses previos a la renovación.
| Renta por m2 nueva | – | 1 | – | Inflación U12M correspondiente | = | Lease Spread | |||||
| Renta por m2 anterior |
Un lease spread positivo se traduce en rendimientos por encima de la Inflación y son originados cuando la demanda excede la oferta de espacios disponibles, un lease spread negativo puede ser el resultado de la negociación a cambio de algún otro beneficio para el arrendador (Ej. Un plazo de arrendamiento mayor).
Existen otros factores que están relacionados con la Inflación y que pudieran afectar las distribuciones de efectivo, un claro ejemplo es la tasa de interés. Uno de los mecanismos del Banco Central para mitigar periodos prolongados con Inflación alta es a través de ajustes en la tasa de interés; aumentar la tasa de interés desincentiva el consumo y estimula el ahorro de las personas, reduciendo el riesgo inflacionario. Dependiendo de la exposición de la FIBRA a créditos a tasa variable, un incremento en la Inflación pudiera aumentar su costo financiero y, por ende, tener un impacto negativo en las distribuciones. Hablaremos más acerca de las tasas de interés más adelante, en otra entrada de este blog.
Es importante mencionar que, ante las expectativas actuales de Inflación en el mercado (las más altas en la última década) y sus posibles efectos para el comportamiento de las divisas, Fibra Mty mantiene su posición como un instrumento de inversión atractivo por sus cualidades defensivas. La actualización de renta en línea con la inflación, nuestros ingresos mayormente dolarizados y nuestros contratos de arrendamiento de largo plazo, reducen la exposición de nuestros inversionistas a dichos riesgos.
Por: César Rubalcava CFA, Finanzas Corporativas y Relación con Inversionistas de Fibra Mty Contacto: crubalcava@fibramty.com
