Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son los vehículos de inversión cuyo negocio es invertir, administrar y operar inmuebles de gran escala y de alta calidad, mismos que pueden pertenecer a diferentes giros, por ejemplo, el industrial, oficinas, plazas comerciales, hoteles, energía y telecomunicaciones, entre otros más.
Este instrumento cuenta con diversas ventajas, entre las que destaca i) diversificación en diversos inmuebles ubicados en múltiples ubicaciones geográficas y con contratos de arrendamiento con múltiples inquilinos, ii) contar con una administración profesional con experiencia en bienes raíces, iii) flexibilidad para comprar y vender los títulos de acuerdo a las necesidades del inversionista, iv) predictibilidad en los flujos de las rentas, v) ventajas fiscales respecto a otras inversiones y la característica más distinguible vi) las distribuciones periódicas en efectivo de por lo menos el 95% de su resultado fiscal, el cual, se genera de las rentas de los inmuebles que contiene la FIBRA.
A lo largo de los distintos ciclos económicos y conforme la estrategia de negocios de la FIBRA tiene una evolución, el portafolio de propiedades de inversión puede sufrir cambios estratégicos para continuar con un crecimiento ordenado. Para llevar a cabo lo anterior, una FIBRA puede tomar la decisión de vender algunas propiedades (también conocido como “Disposiciones de Activos”) motivados por lo enlistado a continuación:
La venta de propiedades puede tener múltiples efectos en las distribuciones de efectivo de una FIBRA, por lo que las Disposiciones forman parte de nuestro acrónimo “ACRE D ITTADO” explicado en este artículo publicado anteriormente sobre las variables que afectan a las distribuciones de efectivo en una FIBRA. En caso de existir una ganancia fiscal por la venta, existe una obligación de repartir el rendimiento a los inversionistas, el resto de los recursos puede ser i) destinado para comprar otras propiedades (como se mencionó en líneas anteriores) ii) recomprar títulos de la compañía o bien iii) para prepagar o liquidar deuda. Un punto que vale la pena revisar cuando una FIBRA realiza estas decisiones es las circunstancias en las que se encuentra, el peor escenario es tener que vender una propiedad por un requerimiento de liquidez (ej. El vencimiento de una deuda) ya que pudiera realizar una venta en condiciones menos favorables y destruyendo valor en el largo plazo. Por tal motivo siempre hay que ser prudentes con el nivel de endeudamiento (25%-35% del valor de los activos) y con el perfil de vencimiento de deuda largo.
Este tipo de transacciones cada vez son más recurrentes en el mercado de FIBRAs en México por la maduración natural del mercado, así como el dinamismo de los ciclos económicos. Durante el segundo trimestre del 2021, Fibra Mty realizó su primera transacción de reciclaje de activos mediante la venta de una propiedad industrial denominada Casona Los Mochis ubicada en Sinaloa por Ps. 70.0 millones. Los recursos de esta disposición serán utilizados para llevar a cabo una expansión del portafolio industrial “Providencia” en Coahuila. Además de mejorar el perfil de vencimientos e incrementar el porcentaje de ingresos en dólares, este conjunto de transacciones forma parte de la depuración del portafolio de Fibra Mty y el enfoque de inversión en los mercados primarios del país, específicamente ubicados en el Norte, Centro y Occidente de México.
Por: César Rubalcava, CFA, Finanzas Corporativas y Relación con Inversionistas de Fibra Mty Contacto: crubalcava@fibramty.com
