Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son los vehículos de inversión cuyo negocio es invertir, administrar y operar inmuebles de gran escala y de alta calidad, mismos que pueden pertenecer a sectores diversos de la economía, como lo son el industrial, de oficinas, plazas comerciales, hoteles, energía y telecomunicaciones, entre otros más.
La figura de las FIBRAS cotiza en el mercado bursátil bajo la modalidad de CBFIs (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios), títulos equivalentes a las acciones de una compañía pública. Al igual que en otras compañías que cotizan en el mercado, es común que las FIBRAs cuenten con un programa de recompra de títulos. El programa y las condiciones deberán ser autorizados por el Comité Técnico y la Asamblea de Tenedores (el cual es el máximo órgano del gobierno corporativo de una FIBRA) de manera recurrente. La recompra de títulos reduce la cantidad de CBFIs en circulación y por ende afecta la distribución de efectivo por CBFI, por ello este artículo forma parte de nuestro acrónimo “AC R EDITADO” explicado en este artículo publicado anteriormente sobre las variables que afectan a las distribuciones de efectivo en una FIBRA.
Para ayudarte a comprender la dinámica y afectación en las distribuciones de efectivo por CBFI de la recompra de títulos supongamos lo siguiente:
El momento adecuado del uso de un programa de recompra es cuando la rentabilidad de la operación de la recompra supera al de una inversión comparable de la compañía y/o cuando existe un descuento notable entre el precio de mercado y el precio razonable de la empresa (Precio vs NAV). Por poner un ejemplo ilustrativo, imaginemos que el rendimiento por distribución de largo plazo se encuentra en 14%, considerando el precio en el mercado, ese rendimiento podría compararse con el rendimiento de adquirir una propiedad nueva, supongamos en 8% de rendimiento, el utilizar recursos para la recompra de CBFIs, tendría un mayor beneficio para los inversionistas en comparación con comprar dicha propiedad.
Con la intención de salvaguardar los intereses de los inversionistas, la Ley del Mercado de Valores contempla algunas limitaciones para la operación de recompra, entre ellas destacan:
Adicional a lo regulado por la propia Ley, el Comité Técnico y la Asamblea de Tenedores pueden agregar lineamientos de operación con la intención de proteger su patrimonio, algunos ejemplos pueden ser montos diarios máximos, no realiza transacciones cuando sobrepase una variación máxima permitida contra el precio de cierre de un día anterior, comprar a un porcentaje mínimo de descuento en relación al NAV, entre otros.
El uso adecuado de un programa de recompra otorga ventajas en la bursatilidad de los CBFIs, dado que genera un aumento de demanda en las transacciones del mercado, especialmente en FIBRAs con baja bursatilidad y/o en épocas de estrés en los precios. Esto último también otorga a los inversionistas una protección contra una venta acelerada que pudiese alterar la relación entre el valor de mercado y un valor razonable, por ende, la actividad de los programas de recompra funciona como un buen indicador del valor intrínseco de la compañía. En otras palabras, un programa de recompra prudente le permite a una empresa tomar acción cuando los mercados estan comportándose de manera irracional. Vale la pena mencionar que la recompra de títulos reduce el capital contable de una Compañía, como resultado, la proporción de deuda contra activos aumenta.
Por: César Rubalcava CFA,
Finanzas Corporativas y Relación con Inversionistas de Fibra Mty
Contacto: crubalcava@fibramty.com
