Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son los vehículos de inversión cuyo negocio es invertir, administrar y operar inmuebles de gran escala y de alta calidad, mismos que pueden pertenecer a sectores diversos de la economía, como lo es industrial, de oficinas, plazas comerciales, hoteles, energía y telecomunicaciones, entre otros más. Este instrumento es conocido por ser el vehículo para democratizar el acceso a inversiones en bienes raíces a gran escala y cuenta con diversas ventajas, entre las que destacan la diversificación en diversos inmuebles y sectores, contar con una administración profesional, liquidez para comprar y vender los títulos, predictibilidad en los flujos de las rentas, así como ventajas fiscales y distribuciones periódicas en efectivo de sus utilidades a sus inversionistas (en el caso de Fibra Monterrey se realizan mensualmente).
Las FIBRAS cotizan en el mercado bursátil bajo la modalidad de CBFIs (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios) que son títulos equivalentes a las acciones de una compañía pública, con la diferencia de que los inversionistas son dueños de múltiples propiedades inmobiliarias y beneficiarios de sus rentas. Para mantener el estatus de FIBRA se requiere dar cumplimiento a diversos requisitos definidos en la Ley del Impuesto Sobre la Renta, entre los que destacan:
- Repartir por lo menos el 95% de su resultado fiscal,
- Tener más del 70% de sus activos en propiedades de inversión y
- Límites máximos definidos por los inversionistas para el nivel de endeudamiento (la proporción de deuda sobre los activos).
Como se mencionó en el artículo de Financiamiento en las FIBRAS, para tener un equilibrio adecuado entre el rendimiento y el riesgo se debe tener un nivel de endeudamiento prudente (se recomienda entre 25% y 35%). Considerando lo anterior y agregando que las FIBRAs distribuyen constantemente el flujo de sus rentas, para que una FIBRA pueda financiar nuevas adquisiciones, es de vital importancia el realizar emisiones de capital de manera recurrente.
Existen dos formas para llevar a cabo emisiones de capital, i) mediante una suscripción exclusiva para tenedores (“rights offering”) y ii) mediante una oferta pública primaria (“follow-on”). A través de una suscripción, se otorga el derecho a los accionistas actuales de participar en dicha emisión, mientras que en una oferta pública primaria pueden participar inversionistas adicionales a los actuales.
Las condiciones en las que las emisoras llevan a cabo este tipo de colocaciones tienen un impacto en la rentabilidad de la Compañía, es por esto que la Emisión de capital forma parte de nuestro acrónimo “ACR E DITADO” explicado en este artículo publicado anteriormente sobre las variables que afectan a las distribuciones de efectivo en una FIBRA.
El efecto instantáneo para los inversionistas ante una colocación se conoce como “dilución” debido a que la misma cantidad de utilidades se dividirán entre un mayor número de títulos en circulación. Conforme la emisora invierta los recursos provenientes de la emisión, los inversionistas esperan que el flujo de efectivo por título crezca por encima del mismo indicador previo a la dilución. Cuando una transacción aumenta el flujo de efectivo por título, se le conoce como una operación “acreciente”.
Desde la estructuración de Fibra Mty en 2014, hemos realizado cuatro levantamientos de capital (una oferta pública inicial, una suscripción adicional de CBFIs y dos ofertas públicas primarias) posicionándonos como la compañía con más emisiones en los últimos años. Cabe resaltar que, como resultado de dicha estrategia, hemos incrementado el flujo de efectivo por título en más de 40% y mantenido un nivel de endeudamiento por debajo de 35% de manera consistente. Asimismo, en el 2015 Fibra Mty se convirtió en la primer FIBRA en obtener un programa de emisor recurrente, teniendo una aprobación por parte de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) para emitir hasta 10 mil millones de pesos en los mercados de deuda y capital. Hoy en día, ya hemos utilizado la mayor parte de ese monto, por lo que en abril de 2021 los inversionistas aprobaron iniciar el proceso de autorización de un segundo programa multivalor por un monto de hasta 20 mil millones de pesos.
Por: César Rubalcava CFA,
Finanzas Corporativas y Relación con Inversionistas de Fibra Mty
Contacto: crubalcava@fibramty.com
