Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son vehículos de inversión cuyo negocio es invertir, administrar y operar inmuebles de gran escala y de alta calidad, las FIBRAs públicas cotizan en la Bolsa de Valores y permiten al púbico en general invertir en bienes inmuebles por un monto accesible, mayor facilidad de compra y venta, así como recibir distribuciones en efectivo de manera recurrente.
Una FIBRA, al igual que cualquier compañía, incurre en gastos derivados de su operación y administración, el manejo adecuado de estos gastos tiene un impacto directo sobre el desempeño de las utilidades y por ende de las distribuciones de efectivo para sus inversionistas. Es por ello que los Costos forman parte de nuestro acrónimo “A C REDITTADO”, término explicado en el artículo publicado anteriormente en Hablemos de Bolsa sobre las variables que afectan a las distribuciones de efectivo en una FIBRA.
Para entender a grandes rasgos la forma de operar de una FIBRA, a continuación, presentamos la naturaleza de sus gastos:
Gastos operativos:
- Gastos de mantenimiento: Involucran los gastos para mantener las propiedades funcionales y en su mejor estado, van desde el mantenimiento de elevadores, jardinería, limpieza e intendencia hasta fumigación e impermeabilización, entre otros más. Cabe mencionar que estos varían, mayoritariamente, conforme al tipo de propiedad, puesto que una FIBRA de energía y una hotelera tendrán rubros muy distintos a los de una enfocada a centros comerciales u oficinas.
- Predial: El predial es un impuesto y por ende una partida importante dentro de los gastos de las propiedades. El monto por pagar se encuentra directamente relacionado con el valor de la propiedad y los metros cuadrados construidos.
- Seguros: Con la intención de cubrir diversos riesgos a los que están sujetos los inmuebles, tales como terremotos, incendios y riesgos hidrometeorológicos, se contratan seguros de Todo Riesgo, Responsabilidad Civil e incluso Terrorismo y Sabotaje. Los inmuebles son la principal fuente de riqueza de las FIBRAs y es por ello que toma suma relevancia el contar con coberturas adecuadas para mitigar la perdida en caso de algún siniestro.
- Administración de los inmuebles: Para ofrecer un servicio de calidad, es importante contar con personal que atienda de manera inmediata las necesidades de los inquilinos, como el funcionamiento adecuado de sistemas de climatización, mantenimientos necesarios, cuidado de áreas comunes, etcétera. A cambio de estos servicios, las Fibras tienen un gasto conocido como Property Management, dentro de las mejores prácticas este pago está relacionado con medidas de rendimiento, por ejemplo, el porcentaje de cobranza, encuestas de satisfacción de clientes, etcétera.
Un indicador relevante para las FIBRAs es el ION (Ingreso Operativo Neto o NOI por sus siglas en inglés) que resulta de restar los Gastos Operativos de los Ingresos totales de los inmuebles. Con este indicador podemos obtener el margen NOI (NOI / Ingresos totales), y la tasa de capitalización o cap rate (NOI / valor de la propiedad) el cual mide la rentabilidad de los inmuebles. Vale la pena mencionar que el Margen NOI y los cape rates varían dependiendo del giro de los inmuebles, su porcentaje de ocupación y de los contratos de arrendamiento, este último debido a que algunos contratos son negociados de tal manera en que algunos gastos operativos sean recuperados en adición a la renta:
Una correcta administración de gastos operativos y ser eficientes con las inversiones de capital pudieran incrementar el NOI, y a su vez, las distribuciones de efectivo a los accionistas de una FIBRA.
Gastos administrativos:
1.- Nómina o comisiones: existen dos tipos de administración en este tipo de empresas: i) interna y ii) externa. La diferencia más relevante es que las administraciones internas realizan sus gastos mediante un presupuesto anual sin el uso de comisiones; mientras que los gastos de una administración externa se basan principalmente en comisiones. Algunas de las más comunes son: la comisión de adquisición, comisión por activos en administración, comisión por arrendamiento, entre otros.
Las mejores prácticas en las FIBRAs es el contar con una administración interna la cual, entre muchas cosas, evita que los gastos corporativos crezcan en la misma proporción que los activos de la Compañía y que el precio pagado por las adquisiciones sea el más adecuado. Múltiples estudios sustentan que las FIBRAs con administración interna tienen una mayor alineación de incentivos con sus inversionistas, principalmente por las economías de escala generadas por la ausencia de las comisiones de administración de activos.
Vale la pena mencionar que Fibra Mty fue la primer FIBRA administrada internamente en México.
2.- Honorarios legales y profesionales: Al ser un instrumento institucional, existen gastos a pagarse a auditores, valuadores, proveedores de información, entre otros. Estos gastos son vitales para crear valor y proteger el patrimonio de los inversionistas.
3.- Otros: Algunos ejemplos son: equipo de oficina, equipo de cómputo, sistemas, etcétera.
En el mismo sentido que los indicadores pasados, si restamos los gastos corporativos al ION obtenemos la UAFIDA (Utilidad antes de financieros, impuestos, depreciaciones y amortizaciones o EBITDA por sus siglas en inglés), con este indicador podemos obtener el margen EBITDA (EBITDA / Ingresos totales) lo que refleja la rentabilidad del vehículo. Por otro lado, también se puede calcular el porcentaje de costos corporativos (Gastos Administrativos / Activos Totales), si este porcentaje reduce conforme pasa el tiempo, la FIBRA está siendo más eficiente en sus gastos y el beneficio de esa reducción se transfiere de manera directa a los inversionistas mediante mayores distribuciones de efectivo.
Por: César Rubalcava CFA,
Finanzas Corporativas y Relación con Inversionistas de Fibra Mty
Contacto: crubalcava@fibramty.com
