El financiamiento en las FIBRAS

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) son el vehículo que se encargan de invertir, administrar y operar inmuebles de gran escala y alta calidad. Estos pueden pertenecer a diversos sectores de la economía, como el industrial, de oficinas, plazas comerciales, hoteles, energía y telecomunicaciones, entre muchos otros. Este instrumento cuenta con diversas ventajas, entre las que destaca la diversificación en inmuebles y sectores, el contar con una administración profesional, liquidez para comprar y vender los títulos, predictibilidad en los flujos de las rentas, ventajas fiscales y distribuciones periódicas en efectivo de sus utilidades a sus inversionistas (en el caso de Fibra Monterrey se realizan mensualmente).

Una FIBRA al igual que cualquier compañía, tiene la capacidad de endeudarse para financiar su crecimiento, a este acto también se le conoce como “Apalancamiento” o “uso de la palanca financiera”, esta expresión se debe a la traducción literal del inglés leverage. Una FIBRA podría tomar deuda para llevar a cabo la adquisición de bienes inmuebles con el fin de generar mayores distribuciones de efectivo para sus inversionistas. Es por ello, que el Apalancamiento forma parte de nuestro acrónimo “A CREDITTADO”, explicado en nuestro artículo anterior sobre las variables que afectan a las distribuciones de efectivo en una FIBRA. 

El valor incremental del endeudamiento proviene cuando el rendimiento del uso es superior al costo de financiamiento de la deuda, por poner un ejemplo, si una FIBRA adquiere un inmueble con un rendimiento del 8% y paga una tasa de interés del 5% sobre el préstamo, el diferencial de 3% se distribuye directamente a los inversionistas. Lo anterior provoca un incentivo para la administración de aumentar la deuda, no obstante, al incrementar la deuda también incrementan los riesgos a los que se expone la Compañía, en consecuencia, es necesario mantenerlo en niveles prudentes, a fin de contar con suficiente flexibilidad financiera.

Existen 2 indicadores principales que te pueden ayudar a analizar el riesgo de la deuda de una FIBRA y que son comúnmente utilizados por las instituciones financieras para exigir un pago anticipado en caso de que excedan ciertos parámetros:

1. Índice de Cobertura de Servicio de Deuda
   1. Es el resultado de dividir el Ingreso Operativo Neto (“ION”) o la Utilidad antes de financieros, impuestos, depreciaciones y amortizaciones (“UAFIDA”) entre el Servicio de la Deuda ⁽¹⁾
   1. Mide cuántas veces puede cubrir las obligaciones de la deuda con las utilidades de las propiedades (ION) o con las utilidades de la Compañía (UAFIDA).
   1. A mayor índice de cobertura, menor riesgo.
   1. Las Instituciones Financieras comúnmente solicitan que este indicador sea mayor a 1.20x.

• Nivel de Endeudamiento
  • Es el resultado de dividir el saldo de Deuda entre los Activos Totales.
  • El resultado puede interpretarse como el porcentaje de los activos que se encuentra financiado a través de deuda, o bien como el porcentaje de los activos que tendría que ser vendido para pagar el monto total de la deuda en caso de un incumplimiento.
  • A mayor nivel de endeudamiento, mayor riesgo.
  • Las Instituciones Financieras comúnmente solicitan que este indicador sea menor a 60%.

Considerando lo anterior, es importante mencionar que existen 2 variables que pueden ser afectadas por condiciones económicas y ocasionar que el riesgo de la compañía aumente de manera acelerada sin incrementar la deuda, 1. el ION (o UAFIDA) y 2. los Activos Totales, dado que:

1. Cuando las utilidades de la empresa disminuyen por menores ingresos y/o mayores gastos, el Índice de Cobertura de servicio de Deuda se reduce, incrementando el riesgo de la compañía.
2. Cuando existe un ambiente económico adverso, es común que los Activos Totales sufran un decremento en su valor, este efecto aumenta el Nivel de Endeudamiento, incrementando el riesgo de la compañía.

En caso de que estos efectos ocasionen un incumplimiento en la deuda, la compañía se vería obligada a pagar anticipadamente, lo que pudiera resultar en la venta acelerada de inmuebles (muy probablemente a descuento) y por ende la destrucción de valor para los inversionistas. En Fibra Mty consideramos que 35% es un nivel prudente de endeudamiento para tener suficiente flexibilidad financiera. 

A fin de ejemplificar el tema, aquí te presentamos una sensibilidad de escenarios con distintos niveles de endeudamiento, en donde se demuestra que con un nivel de deuda del 30%, las utilidades y el valor de los activos pudieran disminuir hasta un 40% sin caer en un caso de incumplimiento.

Adicional a lo antes comentado, existen otros 4 puntos relevantes a considerar en el financiamiento de las FIBRAS:

1. Moneda del endeudamiento à la moneda de la deuda tiene que hacer sentido con la moneda principal de los ingresos, evitando tener un riesgo cambiario inherente en el apalancamiento.
2. Naturaleza de la tasa de interés (fija o variable) à las tasas fijas ayudan a mantener gastos predecibles y reducen el riesgo de un alza en las tasas de interés.
3. Calendario de vencimientos de la deuda à mientras más retirados sean los vencimientos, existe un menor riesgo.
4. Porcentaje de los activos otorgados en garantía à mientas más alto sea el porcentaje, existe un mayor riesgo.

Por: César Rubalcava CFA,
Finanzas Corporativas y Relación con Inversionistas de Fibra Mty
Contacto: crubalcava@fibramty.com