Inversión y Financiamiento

¿Qué factores afectan las distribuciones de efectivo de una FIBRA?

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son los vehículos de inversión cuyo negocio es invertir, administrar y operar inmuebles de gran escala y alta calidad. Esta figura tiene participación en diversos sectores de la economía, como lo es el industrial, de oficinas, plazas comerciales, hoteles, e incluso vivienda y telecomunicaciones.

Si estás interesado en invertir en bienes raíces, este instrumento tiene muchas bondades, entre las que destacan: un bajo costo de inversión, una administración profesional, liquidez para comprar y vender los títulos al igual que cualquier otra empresa que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores y rendimientos constantes mediante distribuciones de efectivo periódicas, entre muchas otras. Estas distribuciones pueden verse afectadas por 11 variables, algunas controladas por la Administración y otras variables externas relacionadas con la economía nacional e internacional.

A             Apalancamiento: La contratación de deuda para financiar nuevas adquisiciones o desarrollos, conlleva nuevos costos como lo es el pago de intereses y amortizaciones, mismos que impactan el flujo de efectivo y por ende la distribución. No obstante, si este factor se utiliza de forma prudente para financiar la expansión y crecimiento, permitirá lograr un aumento en las distribuciones de efectivo de manera sostenible.

C             Costos Operativos y Administrativos: El control eficiente de gastos, como en cualquier negocio, es fundamental para lograr una distribución competitiva. Este rubro para una FIBRA se dimensiona por la capacidad de generación de ION (Ingreso Operativo Neto), mismo que se calcula al tomar todos los ingresos que generan los inmuebles y restarle los costos operativos de la propiedad (Mantenimiento, Predial y Seguros) y el EBITDA, que resulta de restarle al ION los gastos administrativos (Nómina, honorarios legales, auditores, etc.).

R             Recompra de Títulos: Cuando se recompran títulos de la compañía en el mercado, se reduce el número de títulos en circulación, lo que significa que la distribución en efectivo por cada acción incrementa. Esto es positivo cuando el precio de la recompra es lo suficientemente atractivo.

E             Emisiones de Capital: Cuando una FIBRA acude al mercado a levantar capital para financiar adquisiciones o desarrollar proyectos, ocasiona como efecto que exista una mayor cantidad de títulos en circulación, diluyendo la distribución por título, hasta que se utilice el dinero recaudado en adquisiciones que aumenten el rendimiento de la Compañía.

D             Disposiciones de activos (Ventas): Cuando existe una ganancia por la venta de un activo, dicha ganancia se distribuye a los inversionistas, el remanente puede ser utilizado para llevar a cabo adquisiciones, prepago de deuda, recompra de títulos o en su caso, distribuciones de efectivo.

I              Inflación: Las FIBRAs suelen incorporar en sus contratos de arrendamiento cláusulas de incremento de inflación en las rentas, lo que permite incrementar las distribuciones nominales año con año.

T             Tipo de Cambio:  El Tipo de Cambio puede aumentar/disminuir las distribuciones de aquellas FIBRAs cuyos ingresos están dolarizados cuando el dólar se aprecia/deprecia contra el peso. Esto es positivo como una medida defensiva ante posibles depreciaciones de la moneda, así mismo permite obtener financiamientos a un costo atractivo. (Fibra Mty tiene más del 70% de sus ingresos pactados en dólares).

T             Tasas de interés: El incremento/disminución en las tasas de interés tienen dos efectos en las distribuciones 1) en el saldo que permanece en efectivo, el rendimiento de las inversiones aumenta/disminuye, y 2) el costo de financiamiento aumenta/disminuye y consigo el gasto financiero. El impacto en las distribuciones depende en la cantidad de efectivo y deuda que la compañía tenga cuando estas variaciones ocurran.

A             Adquisiciones: Las adquisiciones estratégicas realizadas por las FIBRAs tiene como fin principal el crecimiento en las distribuciones de efectivo, de igual manera la estrategia del administrador puede conllevar otras ventajas, como diversificar la participación por tipo de inmueble o por región geográfica.

D             Desarrollo: El desarrollo de inmuebles tiene la particularidad de tener un tiempo de espera entre la inversión y el comienzo de generación de rentas, lo que ocasiona en el corto plazo que disminuyan los resultados y por ende la distribución de efectivo. Fibra Mty solo invierte en inmuebles 100% estabilizados o pre-arrendados, para evitar riesgos de desarrollo y comercialización.

O            Ocupación: La ocupación en fibras especializadas (un solo sector), comúnmente publican sus ocupaciones calculados respecto al área bruta rentable (ABR), mientras que las fibras diversificadas (múltiples sectores) deberían de calcular este indicador de acuerdo a ingresos. Mientras más alto sea el porcentaje de ocupación hay un mayor aprovechamiento de los activos y por ende un incremento en las distribuciones de efectivo.

Todas las variables mencionadas anteriormente facilitan el análisis de la variación en las distribuciones de efectivo y para anticipar y proyectar los resultados de las FIBRAs. En las próximas publicaciones de Hablemos de Bolsa, estaremos detallando cada una de las variables mencionadas en este artículo para profundizar el análisis y entendimiento de las variables.

Por: César Rubalcava CFA,
Finanzas Corporativas y Relación con Inversionistas de Fibra Mty
Contacto: crubalcava@fibramty.com

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