Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son los vehículos de inversión más novedosos en los últimos años en el sector inmobiliario, son conocidos también por “democratizar” las inversiones de este tipo, a gran escala y de alta calidad; y se han convertido en un instrumento atractivo para diversificar los portafolios de inversión dentro del mercado bursátil mexicano.
Los FIBRAs invierten en diversos sectores, como lo son el sector industrial, de oficinas, plazas comerciales, hoteles, e incluso vivienda, aquellos Fideicomisos que se enfocan en un solo sector se consideran especializados, mientras que las que tienen inversiones en múltiples sectores se consideran como diversificados.
La inversión en FIBRAs tiene múltiples bondades, dentro de ellas se encuentran:
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- Un requerimiento bajo de inversión: Al ser un instrumento que cotiza en el Mercado de Valores, cualquier persona se puede convertir en inversionista comprando desde 1 certificado bursátil. (Ej. Comprar 1 título de Fibra Mty por 12 pesos). Mientras que una inversión comparable (en un edificio de oficinas, una nave industrial, locales comerciales, etc.) pudiese requerir una inversión de cientos de miles de pesos o incluso millones.
- Diversificación: No es lo mismo invertir en un inmueble o un grupo concentrado de inmuebles, a invertir en FIBRAs, ya que estas tienen propiedades en múltiples ubicaciones con contratos de arrendamiento firmados con varios inquilinos de alta calidad enfocados a distintos giros económicos y en algunos casos en distintos sectores, como se mencionó anteriormente.
- Administración Profesional: Aquellos encargados de operar, administrar y adquirir los bienes inmuebles en los FIBRAs son personas altamente experimentadas para llevar a cabo la toma de decisiones correctas, con la finalidad de prevalecer y aumentar el valor de los inversionistas.
- Precios a la vista: Al ser un instrumento listado en el Mercado de Valores, los precios están cotizando todos los días hábiles, facilitando el cálculo del valor de las inversiones sin necesidad de un estudio de mercado o avalúo.
- Liquidez Diaria: Un inversionista puede comprar y vender conforme le parezca necesario, siendo un gran diferencial con respecto a las inversiones tradicionales comparables que requieren de un intermediario para vender; así como los procesos notariales que traen consigo un periodo de tiempo relevante y los costos adicionales que implica para poder formalizar la transacción.
- Distribuciones de efectivo: Los FIBRAs se caracterizan por distribuir periódicamente las utilidades a sus inversionistas (por lo general de manera trimestral), lo cual, les da flexibilidad para hacer uso de los recursos o reinvertir sus ganancias. Vale la pena mencionar que Fibra Mty realiza sus distribuciones de manera mensual.
- Predictibilidad de Rentas: Los contratos de arrendamiento con inquilinos de los FIBRAs son a largo plazo (varían desde 3 hasta 10 años) y en su gran mayoría se actualizan anualmente con la inflación, prevaleciendo el valor del dinero en el tiempo. Además, algunos FIBRAs tienen sus rentas mayormente dolarizadas, protegiéndolas de posibles devaluaciones del peso mexicano (Ej. Fibra Mty genera más del 70% de sus ingresos en dólares).
- Regulación: Al ser instrumentos bursátiles, existen órganos regulatorios que revisan constantemente a la administración y la toma de decisiones, entre ellos destacan: la Comisión Federal de Competencia Económica (COFECE), el Servicio de Atención Tributaria (SAT), el Banco de México y la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), siempre actuando en favor del público inversionista para proteger sus intereses.
- Ventajas en impuestos: Las ganancias de capital (cuando el inversionista vende su posición por encima del costo inicial) no genera impuestos, una ventaja en comparación con las ganancias de la venta tradicional de Bienes Raíces.
- Altamente divisible: Considerando que las inversiones en Bienes Raíces son de largo plazo, es común que pasen de generación en generación mediante herencias, un problema de las inversiones tradicionales es la repartición de bienes en partes iguales o bien, en proporciones identificables; esto no sucede con los FIBRAs porque están calculados mediante unidades equivalentes.
Como podrás observar, los FIBRAs son un instrumento idóneo e innovador que solucionan problemas y riesgos identificados en inversiones tradicionales y comparables. Con altos niveles de certeza podemos concluir que nunca había existido una manera más fácil de invertir en Bienes Raíces.
Al cierre del 2020, Fibra Mty ofrece un rendimiento por distribuciones de efectivo cercano al 9% (más de 2 veces el rendimiento de Cetes y hasta 3 veces el valor de la inflación en México), sostenido con bienes tangibles y contratos de arrendamiento mayormente dolarizados con un plazo promedio de arrendamiento mayor a 5 años.
Por: César Rubalcava CFA,
Relación con Inversionistas de Fibra Mty
Contacto: crubalcava@fibramty.com
