Una vez que las partes han acordado el valor de compraventa para una propiedad y que éste acuerdo sea formalizado en un documento legal, como pudiera ser una carta de intención o un contrato de promesa de compraventa, el siguiente paso será realizar un due diligence o auditoría de compra, el cual consiste en validar todos los aspectos inherentes al inmueble: Aspectos técnicos, aspectos legales y aspectos financieros que cubren todo lo referente a ingresos, egresos y la estructura operativa.
El presente artículo se centrará en explicar de forma general en que consiste el due diligence financiero. Este apartado de la auditoría de compra es muy relevante ya que permite examinar y validar que toda la información utilizada como base para determinar el ingreso operativo neto (ION) y por ende el precio de compra ofrecido, tenga sustento, sea veraz y congruente; Bajo el entendido que cualquier variación o incongruencia pudiera derivar en una afectación al precio pactado o en su caso al retorno financiero esperado para la inversión.
Ingresos
Para la revisión de los ingresos se deben de tomar en cuenta todos y cada uno de los diferentes ingresos que el inmueble genere y que sean parte de la operación, como lo son, entre otros:
Es importante que la revisión de los ingresos comience con elaborar un “lease abstract” de cada uno de los contratos de arrendamiento u operación y cotejar la información con el “rent roll” que se compartió para hacer la valuación original del inmueble. Entre los rubros a cubrir están:
Egresos
Para la validación de egresos operativos del inmueble es conveniente contar con lo siguiente:
- Presupuesto de operación autorizado del ejercicio en curso
- Flujo histórico de operación del inmueble (al menos un año de historia completo)
Dentro de la validación de egresos es importante revisar todos aquellos conceptos necesarios para la operación de un inmueble, entre los gastos deben figurar:
Para la revisión de Ingresos y Gastos es importante contar con el respaldo contable de la parte vendedora, así como las facturas correspondientes y los estados de cuenta donde se pueda corroborar las entradas y salidas de efectivo con la intención de evaluar de una mejor manera la veracidad y viabilidad de ejecución de los contratos y obligaciones, así como su comportamiento histórico.
Es importante mencionar que pueden existir otros hallazgos de auditoría financiera que son cuantificables y no corresponden a la parte operativa, como lo son las Inversiones de capital, entre otros.
Todo lo anterior nos permitirá validar que el ION de la propiedad es igual al que se había proyectado inicialmente y es congruente con la información proporcionada. En caso de existir variaciones entre la valuación inicial y aquella resultante posterior al due diligence financiero, técnico y legal, se negociará con la parte vendedora, con el objetivo de realizar una transacción exitosa en acuerdo por ambas partes.
El proceso de adquisición de un bien inmueble puede ser muy especializado y costos para un inversionista en lo individual, es por eso por lo que instrumentos como las FIBRAs facilitan al público inversionista el acceso a propiedades de gran escala. Fibra Mty ha adquirido 50 propiedades desde su Oferta Pública Inicial y cuenta con un portafolio con un valor de más de 16 mil millones de pesos en propiedades y al cierre de abril ofrece un rendimiento por distribución superior al 12.0%.
Por: Leopoldo Otero y César Rubalcava CFA,
Adquisiciones y Relación con Inversionistas de Fibra Mty
Contacto: crubalcava@fibramty.com
