Inversión y Financiamiento

¿Como evalúa una FIBRA sus adquisiciones?

El due diligence financiero en 5 pasos

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son vehículos de inversión que cotizan en bolsa concentrados en la administración de bienes inmuebles destinados al arrendamiento.  Una manera de generar valor agregado para sus inversionistas es realizando adquisiciones acrecientes a su flujo de efectivo. El proceso de adquisición conlleva una serie de evaluaciones, conocidas también como due diligence, en las que destacan las de índole financiera, técnico y legal. En el presente artículo nos concentraremos en la primera etapa del due diligence.

Partiendo de la idea en que la parte vendedora y la parte compradora están motivados para realizar una transacción de compraventa, y que han formalizado su interés mediante una carta de intención, el due diligence financiero consiste en revisar y proyectar detalladamente los flujos operativos generados por la propiedad, y los requerimientos de inversión a corto y largo plazo. Para hacer esto posible es necesario analizar los contratos de arrendamiento, los gastos operativos del inmueble, e integrar de forma adecuada los resultados del due diligence técnico que conlleven cualesquiera necesidades de inversión para corregir y/o mantener la calidad del inmueble.

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El due diligence técnico consiste en revisar distintos aspectos de la propiedad que pueden desencadenar cualquier inversión que deba ser considerada dentro del due diligence financiero, o que derive en algún riesgo legal. Dentro de los estudios comúnmente realizados se encuentran los siguientes:

  1. Cadena de Título. Consiste en la revisión de al menos los últimos 20 años de movimientos sobre el título de la propiedad, incluyendo compraventas, cesiones, escisiones, fusiones, etc. El estudio típicamente dura 3 semanas.
  2. Levantamiento ALTA[1]. Consiste en el levantamiento del terreno del inmueble bajo el estándar ALTA, el cual contiene, entre otras cosas, límites de propiedad, restricciones municipales, edificaciones, ubicación de infraestructura, y derechos de vías. El tiempo promedio de realización es de 2 semanas.
  3. Levantamiento BOMA[2]. Mide el área neta rentable de un inmueble. Conforme los mercados se han institucionalizado, es necesario poder medir las áreas rentables bajo un mismo criterio con el fin de realizar una comparativa adecuada; es por esto por lo que el Levantamiento BOMA se ha vuelto cada vez más habitual sobre todo en la industria de oficinas y comercio. El tiempo va a depender del tamaño del proyecto, no obstante, un estimado de 2 a 4 semanas es bastante común.
  4. Estudio Ambiental. Constituye un estudio el cual permite identificar los posibles impactos ambientales derivados de la realización de un proyecto o actividad para decidir sobre la viabilidad ambiental del mismo. En primera instancia, el estudio realizado se conoce como “Fase 1” el cual consiste en una revisión física del sitio para identificar algún tipo de contaminante en el suelo o riesgo potencial derivado de los procesos operativos llevados a cabo en el inmueble. Además, se realiza un estudio exhaustivo de la historia del inmueble para identificar si en el pasado hubiese habido algún tipo de contaminación. Por último, derivado del Fase 1, puede nacer la necesidad del “Fase 2”, el cual consiste en un muestreo del suelo que dictaminará si existe algún nivel de contaminante[3]. El Fase 1 tiene una duración promedio de 2 semanas.
  5. Property Condition Assessment. Por sus siglas en inglés, consiste en una inspección física al inmueble por un perito especializado, donde se identifica cualquier deficiencia desde “estética” (pintura, albañilería, etc) hasta funcional (bitácoras de mantenimiento, estado de equipos, etc). Tiene como objetivo cuantificar las necesidades de inversión inmediatas para tener la propiedad bajo las condiciones óptimas de operación, así como realizar el levantamiento de equipos operativos con el fin de definir el plan de inversión (CAPEX). El estudio dura aproximadamente 3 semanas.

El proceso de adquisición de un bien inmueble puede ser muy especializado y costos para un inversionista en lo individual, es por eso por lo que instrumentos como las FIBRAs facilitan al público inversionista el acceso a propiedades de gran escala.

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 Fuente:

[1] American Land Title Association.

[2] Building Owners and Managers Association.

[3] Lineamientos definidos por SERMARNAT.

Por: Leopoldo Otero y César Rubalcava CFA,
Adquisiciones y Relación con Inversionistas de Fibra Mty
Contacto: crubalcava@fibramty.com

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