Inversión y Financiamiento

¿Cómo convertir los riesgos en atractivos dividendos en un portafolio de inversión?

El poder de las FIBRAs

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son vehículos de inversión que han atraído capital de todo tipo de inversionistas en los últimos años. Al 31 de diciembre del 2018, las FIBRAs han captado más de 150,000 millones de pesos en 14 OPIs (Oferta Pública Inicial), 8 suscripciones y 10 emisiones subsecuentes. Lo cual las convierte en el vehículo con mayor frecuencia de emisiones de capital en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

Las FIBRAs, al igual que toda inversión, conlleva diferentes riesgos que el inversionista debe de tener presente al invertir en el vehículo. A continuación se describen algunos posibles riesgos y cómo capitalizarlos para una estratégica inversión en FIBRAs:

  • Riesgo de Mercado – Las FIBRAs al igual que las acciones que operan en la BMV, cambian de precio constantemente debido a factores macro y microeconómicos. Por nombrar algunos, las tasas de interés y el tipo de cambio desde la perspectiva macroeconómica y el Gobierno Corporativo y nivel de apalancamiento desde la perspectiva microeconómica.

Reducción de Riesgo – Un diferenciador de las FIBRAs, en relación con otros instrumentos financieros, es que el 80% del rendimiento de una FIBRA proviene de las distribuciones de efectivo. Dichas distribuciones tienden a ser más estables y por ende generar mayor predictibilidad de flujos para el inversionista. Además, vale la pena destacar que algunos riesgos macroeconómicos pueden ser cubiertos mediante ingresos dolarizados y coberturas de tasa de interés.

  • Riesgo de Operación – La base de operación de las FIBRAs es la renta de sus bienes inmuebles. Si una FIBRA no logra rentar o renovar algún espacio de sus propiedades, disminuirá su porcentaje de ocupación y cantidad de ingresos, lo cual disminuye la distribución del vehículo de manera temporal. Dicho esto, el inversionista puede analizar el perfil de vencimientos de los contratos de arrendamiento para hacer una inversión más educada.

 Reducción de Riesgo – A diferencia de la inversión directa en Bienes Inmuebles, las propiedades de los portafolios de las FIBRAs están ubicadas en diferentes estados de la república, con múltiples inquilinos enfocados a diferentes sectores económicos, diversificando de manera natural el riesgo operativo.

  • Riesgo Financiero – Una de las principales fuentes de financiamiento de las FIBRAs proviene de la deuda, por ende, existe una exposición al riesgo de refinanciamiento y al alza en las tasas de interés. Un alza de la tasa de interés podría ocasionar un efecto adverso en la distribución en caso de tener créditos a tasa variable.

 Reducción de Riesgo – Las FIBRAs, a diferencia de otro tipo de instrumentos de inversión, cuentan con restricciones más estrictas en cuanto al apalancamiento, lo que los convierte en vehículos de inversión con un menor riesgo financiero en términos relativos. Dentro de las restricciones, el monto de su deuda no puede sobrepasar el 50% del valor de sus Activos Totales.

Ahora que estas consciente de los riesgos, y de las maneras de reducirlos, hay que analizar cada FIBRA y sus características específicas, por ejemplo: Fibra Mty ha tenido un crecimiento de 38% de su dividendo con poca variación de trimestre a trimestre, más del 95% de su deuda está pactada a una tasa fija y mantiene niveles de apalancamiento menores al 35%, además tiene el perfil de vencimientos más extenso en el mercado para una FIBRA diversificada.

IMAGEN.FIBRAS.jpg

Por: César Rubalcava,
Financiamientos y Relación con Inversionistas de Fibra Mty

Contacto: crubalcava@fibramty.com

Deja un comentario

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.