¿Qué son las FIBRAs y por qué invertir en ellas?

marzo 7, 2019

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son los vehículos de inversión más novedosos en los últimos años en bienes raíces, con un valor de capitalización de 214 mil 370 mdp[1] las FIBRAs se han convertido en un instrumento atractivo para diversificar los portafolios de inversión dentro del mercado bursátil mexicano. Al 31 de marzo del 2018, las fibras contaban con un portafolio superior a 1,600 propiedades en diversos giros económicos, con un área bruta rentable por encima de los 21 millones de metros cuadrados[2], equivalente a 3 mil veces el tamaño del Estadio Azteca.

Las FIBRAs están basadas en el modelo de los Real Estate Investment Trusts (REITs), los REITs son instrumentos financieros de inversión del mercado bursátil estadounidense que permiten la inversión en bienes inmuebles mediante un mercado regulado y una administración especializada en el sector. Durante las últimas 3 décadas, el mercado de los REITs ha sobrepasado en rendimiento a instrumentos comparables como el S&P500, el índice Dow Jones y el Russell 2000.

Las Fibras, al igual que los REITs tienen como objetivo distribuir utilidades provenientes del arrendamiento de bienes inmobiliarios, y generar rendimientos a través de la plusvalía de las propiedades de Inversión con una mayor liquidez y transparencia en comparación con métodos de inversión tradicionales. La inversión en FIBRAS genera rendimientos a través de las siguientes formas:

Dividendos. Las FIBRAs se han colocado como el instrumento de inversión con mayor porcentaje de rendimiento vía dividendos, son repartidos de manera frecuente y son el remanente de los ingresos por arrendamiento después de gastos operativos, administrativos y financieros.
Apreciación de Capital (Plusvalía). El rendimiento por apreciación de capital es visible mediante el precio de cotización de la FIBRA en el mercado de valores. La rentabilidad mediante la plusvalía está correlacionada con la oferta y demanda de los títulos de cada compañía derivada de las expectativas de crecimiento y rentabilidad del público inversionista. Vale la pena mencionar que debido a que las FIBRAs se encuentran amparadas por el Articulo 188 y 189 de la Ley de Impuestos sobre la Renta, toda apreciación de capital se encuentra exenta de impuestos.

En promedio, el componente del rendimiento total de una FIBRA se deriva 80% por dividendos y 20% por apreciación de capital, mientras que las compañías tradicionales otorgan rendimientos de manera inversa, 20% por dividendos y 80% por apreciación de capital. Fibra Mty desde su debut en diciembre 2014 y hasta el 31 de diciembre de 2018, ha proporcionado un rendimiento total del 38%, obteniendo mayores rendimientos que instrumentos comparables como el IPC, CETEs, Bonos Gubernamentales, entre otros. Analistas de Citibanamex estiman que la rentabilidad de Fibra Mty continúe, estimando un rendimiento de 18% durante los siguientes 12 meses.

Debido a sus diferencias como instrumento de inversión, las FIBRAs se catalogan como un instrumento idóneo para diversos perfiles de riesgo. Para los inversionistas con baja tolerancia al riesgo, los dividendos permiten la reinversión en instrumentos con mayor volatilidad de manera constante, además, la duración extendida de contratos de arrendamiento, la diversificación geográfica y la administración especializada, hacen de las FIBRAs un instrumento hecho a la medida para generar rendimientos predecibles.

[1] Fuente: Bloomberg al 31 de diciembre del 2018